BEWERTUNG

für Privatpersonen und Geschäftskunden

So bewerte ich Liegenschaften für Privatpersonen und Geschäftskunden

Als ausgewiesener Fachmann für Immobilienschätzungen ermittle ich für meine Kunden neutrale, aktuelle und marktgerechte Liegenschaftenwerte.


Dabei bin ich ausschliesslich meinen Auftraggebern verpflichtet.

Ich verfolge keine eigenen Interessen und bin in jeder Hinsicht unabhängig.


Meine Bewertungsgutachten verfasse ich verständlich und transparent.

Die Ergebnisse der Schätzungen sind nachvollzieh- und belegbar. Meine Schlussfolgerungen sind dadurch überprüfbar.

  • Wann macht es für Private Sinn, ein Haus oder eine Wohnung schätzen zu lassen?

    Ich bewerte Ihre Liegenschaft, falls Sie diese verkaufen, vermieten oder einfach den aktuellen Marktwert ermitteln möchten. 


    Ausserdem überprüfe ich für Immobilieninteressenten, ob der ausgeschriebene Preis einer Liegenschaft dem tatsächlichen Marktwert entspricht.

  • Für welche Geschäftskunden bewerte ich Immobilien?

    Ich bewerte Immobilien für Firmen, Banken, Treuhänder, Anwälte, Notariate, Grundbuchämter, Gerichte und institutionelle Immobilienbesitzer. 


    Meine neutralen Bewertungen schaffen eine fundierte Entscheidungsgrundlage bei:


    • Kauf, Verkauf und Vermietung von Liegenschaften

    • Erbteilungen / erbrechtlichen Auseinandersetzungen

    • güterrechtlichen Trennungen / Scheidungen

    • Bewertungen von Firmenliegenschaften und Immobilienportfolios


  • Welche Immobilienarten bewerte ich?

    Ich bewerte für Sie folgende Immobilien:


    • Einfamilienhäuser

    • Stockwerkeigentum

    • Renditeliegenschaften

    • Gewerbe- und Industriebauten

    • Wohnüberbauungen

    • Bildungsstätten

    • Bauland

    • Bauprojekte

    • Wohnrecht und Nutzniessung


    Ich kenne die spezifischen Anforderungen dieser Objekte und berücksichtige sie in der detaillierten Bewertung.


So unterscheiden sich die verschiedenen Bewertungsmethoden

Immobilien lassen sich nach verschiedenen Methoden bewerten. Welche ich für Ihre Liegenschaft wähle, hängt von mehreren Faktoren ab.


Nutzung, Grösse und Lage haben einen entscheidenden Einfluss. Ertragswert, Real- oder Substanzwert sowie Residualwert sind die bekanntesten Bewertungsmethoden.

  • Welche Methode kommt in der modernen Schätzungspraxis zum Einsatz?

    Der Schweizer Immobilienschätzerverband SIV empfiehlt die Ertragswertmethode. Diese ist auf dem neusten Stand der modernen Schätzungspraxis. 


    Sie wird grundsätzlich bei allen Nutzobjekten eingesetzt, die einen Ertrag – also Nutzen – aufweisen. 


    Dabei ist nicht entscheidend, ob der Ertrag als Mietzins, als geldwerter Nutzen oder als Vorteil – zum Beispiel als vergünstigte Miete innerhalb der Familie – erzielt wird.

  • Wie berechnet sich der Ertragswert?

    Der Ertragswert ist die diskontierte Summe aller konstanten jährlichen Erträge, und das per Stichtag.


    Er entspricht dem Barwert einer fortlaufenden Rente. Der Bewerter bestimmt den nachhaltigen Mietertrag sowie einen objektspezifischen Kapitalisierungszins. Er berechnet mittels direkter Kapitalisierung den unbefristeten Ertragswert des Objekts.


    Der Verkehrswert der Liegenschaft setzt sich dann wie folgt zusammen: alle positiven und negativen Wertelemente abzüglich der technischen Entwertung.

  • Bei welchen Objekten kommt die Ertragswertmethode zum Einsatz?

    Die Ertragswertmethode setze ich bei folgenden Objekten ein:

    • Renditeobjekte: vermietete Wohnhäuser, Wohnüberbauungen, Kommerzbauten, Geschäftshäuser.
    • Betriebsorientierte Objekte: Gewerbe- und Industriebauten, Lagerhäuser, Werkbetriebe, Gastgewerbebauten.
    • Öffentliche Bauten: Verwaltungsbauten, Schulen, Spitäler, Sport- und Freizeitbauten.
    • Besondere Objekte und Anlagen: Dienstbarkeiten mit rentenartigem Geldwert oder mit Vorteilen wie Baurechte, Wohnrechte, Nutzungsrechte etc.
    • Discounted-Cashflow-Methode (DCF) – Kapitalisierung zukünftiger Ein- und Auszahlungen – kommt insbesondere bei Objekten mit Investitionsbedarf oder Entwicklungspotenzial zum Einsatz.

  • Warum ist die bekannte Realwertmethode veraltet?

    Bei der Realwertmethode wird der Realwert – also der Substanzwert – der Immobilie bestimmt.


    Dieser setzt sich wie folgt zusammen: Gebäudewert abzüglich Entwertung aus den Erschliessungskosten, den Nebenkosten und dem Landwert.


    Der Bau- sowie der Landwert einer Immobilie sind jedoch nicht immer einfach zu bestimmen. Häufig fehlen die historischen Bauabrechnungen. Und die Altersentwertung wird auf verschiedene Arten ermittelt.


    Auch die Erhebung des Landwertes einer Immobilie ist mitunter schwierig.

    Die Realwertmethode ist aufgrund der einfachen Verständlichkeit in der Praxis weit verbreitet. 


    Sie ist jedoch eine kostenorientierte Bewertungsmethode. Ihr fehlt der Bezug zur individuellen Wertbildung.


    Insbesondere bei Besitzesobjekten wie Ein- bis Dreifamilienhausliegenschaften und Stockwerkeigentum ist die Realwertmethode eine gängige und häufig angewendete Methode.

  • Warum ist die Mischwertmethode für Verkehrswertschätzungen ungeeignet?

    In der Mischwertmethode wird der Verkehrswert als Mischwert zwischen dem Ertragswert und dem Realwert errechnet.


    Die Mischwertmethode ist für Verkehrswertschätzungen ungeeignet. Sie entspricht nicht mehr dem neusten Wissensstand im modernen Schätzungswesen. 


    Denn der Realwert stellt keinen marktorientierten Wert dar. Die Vermischung eines an sich geeigneten Wertes mit einem unzutreffenden Wert ergibt ein ungenaues Resultat.

So lassen sich die Bewertungsarten unterscheiden

Es gibt zwei verschiedene Arten, eine Liegenschaft zu bewerten: Die konventionelle Bewertung durch den Fachmann sowie die hedonische Schätzung.



Beide bringen gewisse Vor- und Nachteile mit sich. Ich biete beide Bewertungsarten an.

  • Wie bewertet der Fachmann meine Liegenschaft?

    Bei dieser Bewertungsart besichtige ich als Immobilienschätzer die Liegenschaft vor Ort. 


    Dabei erfasse ich alle spezifischen Kennwerte bezüglich Bauweise, Lage und Nutzung. Ich berücksichtige bei der Analyse auch die im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten wie Wohn- und Nutzungsrechte, Dienstbarkeiten usw.


    Unter Einbezug aller relevanten Faktoren berechne ich den Verkehrswert der Immobilie. Weil ich alle Aspekte von Objekt und Grundstück berücksichtige, ist das Ergebnis verbindlich, exakt und aussagekräftig.

  • Was ist eine hedonische Bewertung?

    Die hedonische Bewertung ist eine rein statistische Methode.


    Der Eigentümer kann sie allenfalls selbst durchführen oder eine Fachperson damit beauftragen.


    Dabei ermittelt eine Software den Marktwert der Liegenschaft. Als Grundlage dienen statistische Daten, verschiedene Objektmerkmale sowie die Lage des Objekts.


    Es handelt sich lediglich um eine Grobschätzung. Nicht alle Faktoren werden detailliert erfasst. Je mehr Daten vorhanden sind, desto aussagekräftiger ist der Wert.


    Die hedonische Bewertung eignet sich für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum in Gebieten mit einem grossen Datenbestand.


    Für Industrie-, Gewerbe-, Spezial- und Wohnhausliegenschaften mit Ökonomiebauten ist die hedonische Bewertung nicht geeignet.

So gehe ich bei der Liegenschaftsbewertung vor

Eine wichtige Grundlage meiner Schätzungen ist eine Besichtigung des betreffenden Objekts.


Dabei beziehe ich die relevanten Unterlagen zu Ihrer Immobilie in die Bewertung mit ein.


Sie erhalten schlussendlich ein ausführliches und objektives Bewertungsgutachten.

  • Wie läuft eine Besichtigung vor Ort ab?

    Wir vereinbaren gemeinsam einen Termin für die Begehung Ihrer Liegenschaft. Während der Begehung analysiere ich Gebäude und Land. 


    Dabei berücksichtige ich verschiedenste Bewertungskriterien wie beispielsweise:

    • Gebäudevolumen
    • Gebäudefläche
    • Nettowohnfläche
    • Vermietbare Fläche
    • Bausubstanz
    • Produktequalität
    • Ausbaustandard
    • Potenzial der Liegenschaft
    • Lage und Fläche des Grundstückes
    • Dienstbarkeiten und Altlasten

  • Welche Unterlagen sind relevant?

    Für die Liegenschaftsbewertung benötige ich von Ihnen vorgängig diverse Unterlagen. Falls nicht alle vorhanden sind, beschaffe ich diese mit der entsprechenden Vollmacht.


    Liegen weder Grundriss noch Schnitt vor, vermesse ich das Gebäude anlässlich der Besichtigung. 


    Ich benötige von Ihnen unter anderem folgende Unterlagen:

    • Planunterlagen (Grundriss und Schnitt)
    • Grundbuchauszug
    • Wortlaut der Dienstbarkeiten
    • Gebäudeversicherungspolice

    Eine abschliessende Aufzählung aller benötigten Dokumente finden Sie in meiner Checkliste.

  • Wie sieht ein Bewertungsgutachten aus?

    Nach der Besichtigung erstelle ich einen umfassenden Bericht und beurteile den aktuellen Marktwert Ihrer Liegenschaft.


    Sie erhalten von mir ein detailliertes Bewertungsgutachten. Dieses ist verständlich, neutral und transparent verfasst.

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